In unserem Artikel erfahren Sie, wie die ÖNORM B1300 die Gebäudesicherheit prägt und welche haftungsrechtlichen Konsequenzen sie für Eigentümer hat.
Wir erklären Ihnen die Voraussetzungen für die Durchführung von ÖNORM B1300-Prüfungen und stellen Ihnen die Checkliste zum Download bereit.
Lernen Sie außerdem Tools kennen, um Objektsicherheitsprüfungen effizient durchzuführen.
ÖNORM B1300: Ursprung und Definition
Parkplätze, Fluchtwege, Treppenhäuser, Brandmeldeanlagen, Elektroinstallationen und andere technische Anlagen – Facility Management tragen Eigentümer die Verantwortung, den Gebäudezustand zu überwachen.
Aus diesem Grund müssen sie regelmäßig umfangreiche Sicherheitskontrollen organisieren. Um einen optimalen Betrieb der Anlagen zu gewährleisten, werden Facility Manager und Fachleute mit verschiedenen Wartungsaufgaben betraut.
Eine ÖNORM bezeichnet einen österreichischen Standard für technische Normen.
ÖNORMen werden von der Austrian Standards International entwickelt und veröffentlicht. Sie umfassen verschiedene Bereiche wie Bauwesen, Ingenieurwesen, Sicherheit und Qualitätsmanagement.
Die ÖNORM B 1300 wurde im November 2012 eingeführt und hat zum Ziel, die Standardisierung dieser Sicherheitsprüfungen zu fördern, um somit eine Grundlage für die frühzeitige Erkennung von potenziellen Gefahren zu schaffen. Mit der ÖNORM B 1300 und ÖNORM B 1301 setzen Sie Ihre Betreiberverantwortung ordnungsgemäß um.
Die ÖNORM B 1300 bietet Bauherren und deren Verwaltungen einen praxisorientierten und strukturierten Leitfaden zur ordnungsgemäßen Erfüllung der vielfältigen Prüfpflichten im Bereich Gebäudemanagement.
Was beinhaltet die ÖNORM B1300?
Die ÖNORM B1300 beschreibt routinemäßigen Inspektionsaufgaben, die zur visuellen Überprüfung und Begutachtung von Gebäuden beitragen. Diese Aufgaben sind in 4 Fachbereiche aufgeteilt:
- „Gefahrenvermeidung und Brandschutz“: Alle Maßnahmen in Bezug auf die Brandschutzbegehungen und potenzielle Gefahren wie Gaslecks oder Witterungsbedingungen rund um das Gebäude. Beispiele dafür sind die Wartung von Rauchmeldern, Feuerlöschern oder Blitzschutzsystemen.
- „Gesundheits- und Umweltschutz“: Erhaltung gesunder (Wohn-)Bedingungen in Gebäuden und Umweltschutzmaßnahmen. Dazu gehören Hygienemaßnahmen wie z. B. die Kontrolle der Lüftungsanlagen, des Trinkwassers oder der Desinfektion der Bäder.
- „Einbruchschutz und Schutz vor Außengefahren“: Alle Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Einbruch- und Zugangsschutz, dem Zivilschutz und dem Schutz vor Naturgefahren. Dazu gehören etwa Zugangskontrollsysteme wie eine sichere Schlüsselverwaltung oder Garagentore.
- „Technische Objektsicherheit“: Diese Kategorie bezieht sich auf Sicherheitsmaßnahmen zur Bewahrung der Gebäudestruktur, wie Dach, Fassade und Gesimse.
Ist die ÖNORM B1300 Pflicht?
Als Standard ist die Anwendung der ÖNORM prinzipiell freiwillig. Allerdings sind Gebäudeeigentümer verpflichtet, den Bauzustand ihres Bauwerks zu überwachen.
Gemäß § 129 Abs. 2 der Wiener Bauordnung müssen Eigentümer sicherstellen, dass ihre Bauwerke in einem guten Zustand bleiben, der den Anforderungen der Baubewilligung und der Bauvorschriften entspricht.
Gemäß § 129 Abs. 5 waren Eigentümer bereits in der Vergangenheit dazu verpflichtet, den Zustand ihrer Bauwerke zu überwachen und im Falle eines vermuteten Baumangels den Rat eines Sachverständigen einzuholen. Allerdings mussten solche Maßnahmen bislang weder dokumentiert noch gegenüber der Baubehörde nachgewiesen werden.
In den letzten Jahren hat sich im Facility Management jedoch ein deutlicher Wandel hin zu strengeren Verfahren und einer verstärkten Dokumentation vollzogen.
Somit sind mit der Bauordnungsnovelle 2014 bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen in Bezug auf Sicherheit dokumentationspflichtig geworden.
§ 128a führte zur Einführung der regelmäßigen Überprüfung von Bauteilen wie Tragwerke, Fassaden, Dächer, Geländer oder Brüstungen. Die Ergebnisse dieser Überprüfungen müssen in einem Bauwerksbuch dokumentiert werden.
Vernachlässigt ein Gebäudeeigentümer seine Prüfungs- und Instandhaltungspflichten und verursacht dadurch Schäden, kann er zivilrechtlich haftbar gemacht werden. Dies gilt zum Beispiel für Schäden, die durch unsichere Treppen, defekte Aufzüge oder herabfallende Teile des Daches entstehen.
Wichtig zu beachten:
Der Eigentümer haftet nicht nur gemäß den Bauvorschriften, sondern auch basierend auf dem aktuellen Zustand des Gebäudes.
Um von einer möglichen Haftung befreit zu werden, muss der Gebäudeeigentümer mit einer gründlichen Dokumentation nachweisen, dass er alle erforderlichen Vorkehrungen zur Gefahrenabwehr getroffen hat. Zu diesem Zweck sind ÖNORM-Inspektionen besonders sinnvoll.
Wenn ein Mangel bei den üblichen sicherheitstechnischen Kontrollen und Überprüfungen des Gebäudes nicht erkennbar ist und somit der Schaden nicht vorhersehbar war, haftet der Gebäudeeigentümer nicht.
Obwohl die ÖNORM B 1300 derzeit nicht verpflichtend ist, wird sie voraussichtlich zukünftig auch in der zivilrechtlichen Rechtsprechung berücksichtigt und als Richtlinie für die Sorgfaltspflicht des Bauherrn dienen.
Um das Risiko einer möglichen zivilrechtlichen Haftung zu minimieren, ist es daher sehr empfehlenswert, die ÖNORM in Ihre FM-Inspektionen einzubeziehen, um effiziente Wohngebäude regelmäßig auf mögliche Gefahren zu überprüfen.
Vorbereitung auf ÖNORM Inspektionen: 4 Tipps
1. Laden Sie die ÖNORM 1300 Checkliste herunter
Die ÖNORM B 1300 ist ein Leitfaden für die Entwicklung individueller Prüfroutinen. Um den Prüfprozess zu erleichtern, wurde ein umfassendes Begehungsprotokoll erstellt, das als Beispiel für die frühzeitige Erkennung von gängigen Schäden oder Mängeln dienen kann.
➡️ Sie können die Checklisten von der Austrian Standards hier herunterladen 🔗
Diese ÖNORM B1300 Checkliste zeigt exemplarisch, wie die Dokumentation von Objektsicherheitsprüfungen durchgeführt werden kann und sollte an Ihre Bedürfnisse angepasst werden.
2. Behalten Sie Dokumentationsfristen und Inspektionsintervalle im Auge
Mindestens einmal jährlich sollten Prüfroutinen zur Objektsicherheit gemäß ÖNORM B1300 durchgeführt werden.
Es ist wichtig, die Ergebnisse dieser Prüfungen kontinuierlich zu dokumentieren und die entsprechenden Unterlagen für mindestens zehn Jahre aufzubewahren.
3. Führen Sie Ihre Inspektion sorgfältig durch
Um eine gründliche Inspektion durchzuführen, ist es zu Beginn wichtig, die vorhandenen Gebäudepläne zu sichten.
Verwenden Sie zur Begutachtung die Pläne, die ÖNORM-Checkliste und eine Fotokamera. Vor Ort betrachten Sie das Gebäude systematisch und dokumentieren alle relevanten Details mit Fotos.
Bei komplexeren Gebäuden sind möglicherweise mehrere Besichtigungen erforderlich, da bei der Prüfung der Checkliste oft weitere zu überprüfende Details auftauchen.
Weitere Checklisten und Vorlagen für das Facility Management finden Sie hier.
4. Achten Sie besonders auf häufige Mängel
Wenn Sie mit älteren Gebäuden arbeiten, achten Sie besonders auf Treppen und Abnutzungserscheinungen. Auch dekorative Gegenstände wie Skulpturen oder Blumentöpfe können Gefahren darstellen.
In der Hausverwaltung werden üblicherweise Schuhe oder Möbelstücke vor Wohnungstüren gestellt. Diese Elemente spielen bei der Gebäudesicherheit eine wichtige Rolle und können im Falle eines Schadens ein erhebliches Sicherheitsrisiko darstellen. Sie gelten als zusätzliche Brandgefahr oder potentielle Stolperfalle.
Wer sollte eine ÖNORM B1300-Inspektion durchführen?
In der ÖNORM B 1300 werden die Gebäudeeigentümer als Verantwortliche für die Durchführung der Sicherheitsprüfung genannt. Es wird zudem empfohlen, Sicherheitsbeauftragte zu benennen, um Sicht- und Funktionsprüfungen von qualifizierten Fachleuten durchführen zu lassen. Dadurch ermöglicht die Norm eine professionelle Übertragung dieser Pflichten.
Wichtig
Bei einer solchen Übertragung der Pflichten wird der Gebäudeeigentümer nicht gänzlich von seinen Verpflichtungen entlastet. Er muss für die Kontrolle und Überwachung der übertragenen Aufgaben sorgen.
Welche Fachleute sind für die Objektsicherheitsprüfung qualifiziert?
Im Rahmen der Objektsicherheitsprüfung sind umfassende Kenntnisse erforderlich. Der Prüfer muss in der Lage sein, die Gebäudeteile gründlich zu untersuchen, um fehlerhafte oder fehlende Elemente zu erkennen.
Dazu gehören insbesondere die Inspektion der Tragkonstruktion und die brandabschnittsbildenden Bauteile. Das Planungs- und Berechnungsrecht wird daher als Voraussetzung für die verschiedenen Gewerke angesehen.
Daher gelten nach den ÖNORMEN B 1300 und B 1301 Baumeister und Ziviltechniker, die über die Berechtigung zur Planung und Berechnung verfügen, als beruflich qualifizierte Personen.
Dies bedeutet jedoch, dass Baugewerbetreibende, die nicht über das Recht zur Planung und Berechnung verfügen, nicht befugt sind, eigenständig Objektsicherheitsprüfungen durchzuführen.
Laut § 99 Abs. 3 der Gewerbeordnung 1994 besteht in diesem Fall keine Möglichkeit zum individuellen Befähigungsnachweis für die Durchführung der Objektsicherheitsprüfung.
Auch der Holzbau-Meister ist befugt, Objektsicherheitsprüfungen durchzuführen, allerdings beschränkt auf konstruktive Holzbauten, da sein Planungs- und Berechnungsrecht nur für Holzkonstruktionen gilt.
Deshalb ist es besonders wichtig, dass Sie bei der Auswahl eines Experten für Ihre Objektsicherheitsprüfungen darauf achten, dass dieser über das notwendige Planungs- und Berechnungsrecht für Ihre Gebäude und Einrichtungen verfügt.
Steigern Sie die Effizienz Ihrer ÖNORM B1300-Inspektion mit digitalen Lösungen
Die Durchführung von Objektsicherheitsprüfungen ist oft anspruchsvoll und zeitaufwendig, da sie eine umfangreiche Dokumentation erfordert. Die Abschlussberichte können bis zu 200 Seiten lang sein.
In diesem Zusammenhang bieten digitale Tools wie Wowflow wesentliche Vorteile, da sie den Prozess erheblich vereinfachen können. Mithilfe solcher Tools können Inspektionsdaten erfasst, dokumentiert und präsentiert werden, was zu einer verbesserten Effizienz und Zeitersparnis führt.
Manuel Jarc, ein diplomierter Facility Manager und zertifizierter Objektsicherheitsprüfer für die ÖNORM B1300 und B1301, verwendet Wowflow für die Durchführung von Normprüfungen. Mithilfe von Wowflow kann er den gesamten Prozess von der Begehung bis zur Berichterstellung effizienter gestalten.
Dank Wowflow ist Manuel in der Lage, umfangreiche und detaillierte Berichte mit mehr als 100 Seiten innerhalb eines Arbeitstages anstatt der üblichen zwei zu erstellen.
Das folgende Video bietet einen detaillierten Einblick in Wowflow und zeigt, wie die Software bei einer ÖNORM B1300 Objektsicherheitsprüfung effizient unterstützt.
Entdecken Sie die maßgeschneiderten Funktionen von Wowflow für optimale ÖNORM Inspektionen
Die umfassende Softwarelösung von Wowflow bietet spezielle Funktionen für die Durchführung von ÖNORM-Inspektionen.
Dank der integrierten Fotodokumentation wird den Verantwortlichen die Mängelbehebung erheblich erleichtert. Insbesondere für kleinere Hausverwaltungen erweist sich die digitale Berichterstattung im Vergleich zur herkömmlichen Papierform als äußerst praktisch.
Während der Begehung kann der Prüfer einzelne Mängel als Aufgaben für den Kunden festhalten, um einen klaren Überblick darüber zu geben, welche Maßnahmen wann durchgeführt werden müssen. Mit diesen effizienten Funktionen kann der Inspektionsprozess sogar doppelt so schnell abgeschlossen werden.
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Fazit
Die Einhaltung der ÖNORM B1300 und regelmäßige Überprüfungen sind unerlässlich, um die Sicherheit zu gewährleisten und potenzielle Haftungsrisiken zu minimieren.
Als Eigentümer oder Facility Manager sollten Sie stets über ein umfassendes Wissen über die Besonderheiten Ihrer Gebäude verfügen, damit Sie die erforderliche zusätzliche Expertise von geeigneten Fachleuten anfordern können.
Um den Ablauf und die Verarbeitung der Ergebnisse Ihrer Inspektionen zu optimieren, erleichtern digitale Tools wie Wowflow den Inspektionsprozess und ermöglichen eine optimale Dokumentation.
FAQ
Gibt es spezielle Schulungen oder Zertifizierungen für die Durchführung von ÖNORM B1300 Objektsicherheitsprüfungen?
Für die Durchführung von Prüfungen gemäß der ÖNORM ist ein umfangreiches Fachwissen erforderlich. Eine fundierte Ausbildung als zertifizierter Objektsicherheitsprüfer ermöglicht die erfolgreiche Anwendung dieser Normen und die Durchführung der entsprechenden Prüfungen. Die TÜV Austria Akademie bietet hierzu qualifizierte Lehrgänge.
Gilt ÖNORM B1300 nur für bestimmte Gebäudetypen oder für alle Arten von Bauwerken?
Sie gilt für alle Arten von Bauwerken, unabhängig von ihrem Typ. Sie deckt sowohl öffentliche als auch private Gebäude ab. Die Norm legt die Anforderungen für die Objektsicherheitsprüfung fest und ist auf eine breite Palette von Bauwerken anwendbar.
Welche Anforderungen stellt ÖNORM B1300 an die Objektsicherheitsprüfung?
Die Norm stellt verschiedene Anforderungen an die Objektsicherheitsprüfung. Dazu gehören die systematische Überprüfung von Bauwerken auf Mängel und Schäden, die Erfassung und Bewertung von Risiken sowie die Dokumentation der Ergebnisse.
Die Norm legt auch fest, dass die Prüfung regelmäßig durchgeführt werden soll und Maßnahmen zur Mängelbehebung ergriffen werden müssen. Zudem werden Anforderungen an die Qualifikation der Prüfpersonen und die Berichterstattung festgelegt.
