Nel nostro articolo potrai scoprire come la ÖNORM B1300 modella la sicurezza degli edifici e quali sono le conseguenze in termini di responsabilità per i proprietari.
Ti spieghiamo i requisiti per effettuare le ispezioni ÖNORM B1300 e ti forniamo la lista di controllo da scaricare.
Imparerai anche a conoscere gli strumenti per effettuare in modo efficiente i controlli di sicurezza degli immobili.
ÖNORM B1300: origine e definizione
Parcheggi, vie di fuga, scale, sistemi di allarme antincendio, impianti elettrici e altri sistemi tecnici – il facility management è responsabilità del proprietario per monitorare le condizioni dell’edificio.
Per questo motivo, devono organizzare regolarmente controlli di sicurezza approfonditi. I gestori delle strutture e gli specialisti sono incaricati di vari compiti di manutenzione per garantire il funzionamento ottimale delle strutture.
Una ÖNORM è uno standard austriaco per le norme tecniche.
Gli standard ÖNORM sono sviluppati e pubblicati da Austrian Standards International. Riguardano vari settori come l’edilizia, l’ingegneria, la sicurezza e la gestione della qualità.
La ÖNORM B 1300 è stata introdotta nel novembre 2012 e mira a promuovere la standardizzazione di questi test di sicurezza al fine di creare una base per l’individuazione precoce di potenziali pericoli. Con ÖNORM B 1300 e ÖNORM B 1301, puoi soddisfare la tua responsabilità di operatore correttamente.
ÖNORM B 1300 offre ai proprietari di edifici e alle loro amministrazioni una guida pratica e strutturata per il corretto adempimento dei vari obblighi di ispezione nell’ambito di gestione degli edifici.
Cosa contiene ÖNORM B1300?
La ÖNORM B1300 descrive le attività di ispezione di routine che contribuiscono all’ispezione visiva e alla valutazione degli edifici. Questi compiti sono suddivisi in 4 aree specializzate:
- “Prevenzione dei rischi e protezione antincendio”: tutte le misure relative all’incendio. ispezioni di sicurezza antincendio e ai potenziali pericoli come le fughe di gas o le condizioni atmosferiche intorno all’edificio. Esempi di questo tipo sono la manutenzione di rilevatori di fumo estintori o sistemi di protezione dai fulmini.
- “Tutela della salute e dell’ambiente”: mantenimento di condizioni di salute (abitativa) negli edifici e misure di tutela ambientale. Questo include misure igieniche come il controllo dei sistemi di ventilazione, dell’acqua potabile e la sanificazione dei bagni.
- “Protezione contro le effrazioni e contro i rischi esterni”: Tutte le misure relative alla protezione contro le effrazioni e gli accessi, alla protezione civile e alla protezione contro i rischi naturali. Tra questi ci sono i sistemi di controllo degli accessi, come la gestione sicura delle chiavi e le porte dei garage.
- “Sicurezza tecnica dell’edificio”: questa categoria si riferisce alle misure di sicurezza per proteggere la struttura dell’edificio, come il tetto, la facciata e i cornicioni.
La norma ÖNORM B1300 è obbligatoria?
In quanto standard, l’applicazione dell’ÖNORM è in linea di principio volontaria. Tuttavia, i proprietari degli edifici hanno l’obbligo di monitorare le condizioni del loro edificio.
Ai sensi del § 129 para. 2 del Codice Edilizio di Vienna, i proprietari devono assicurarsi che i loro edifici rimangano in buone condizioni e che rispettino i requisiti della licenza edilizia e del regolamento edilizio.
Ai sensi del § 129 para. 5, già in passato i proprietari erano obbligati a monitorare le condizioni dei loro edifici e a rivolgersi a un esperto in caso di sospetto difetto edilizio. Tuttavia, tali misure non hanno ancora dovuto essere documentate o dimostrate alle autorità edilizie.
Negli ultimi anni, tuttavia, si è assistito a un chiaro spostamento della gestione delle strutture verso procedure più rigide e una maggiore documentazione.
Di conseguenza, l’emendamento del 2014 al regolamento edilizio le misure di manutenzione relativi alla sicurezza sono diventati oggetto di documentazione.
§ La Sezione 128a ha portato all’introduzione di ispezioni regolari dei componenti dell’edificio come strutture portanti, facciate, tetti, ringhiere e balaustre. I risultati di queste ispezioni devono essere documentati in un registro dell’edificio.
Se il proprietario di un edificio trascura gli obblighi di ispezione e manutenzione e causa un danno, può essere ritenuto responsabile ai sensi della legge civile. Questo vale, ad esempio, per i danni causati da scale non sicure, ascensori difettosi o parti del tetto che cadono.
È importante notare che:
Il proprietario è responsabile non solo in base alle norme edilizie, ma anche in base alle condizioni attuali dell’edificio.
Per essere esentato da potenziali responsabilità, il proprietario dell’edificio deve fornire una documentazione esaustiva per dimostrare di aver preso tutte le precauzioni necessarie per evitare il pericolo. Le ispezioni ÖNORM sono particolarmente utili a questo scopo.
Se un difetto non è riconoscibile durante i consueti controlli e ispezioni di sicurezza dell’edificio e il danno non era quindi prevedibile, il proprietario dell’edificio non è responsabile.
Sebbene la ÖNORM B 1300 non sia attualmente obbligatoria, probabilmente in futuro verrà presa in considerazione anche nelle giurisdizioni di diritto civile e fungerà da linea guida per il dovere di diligenza del cliente.
Per ridurre al minimo il rischio di potenziali responsabilità civili, ti consigliamo di includere l’ÖNORM nelle tue ispezioni FM al fine di controllare regolarmente gli edifici residenziali efficienti alla ricerca di potenziali pericoli.
Prepararsi alle ispezioni ÖNORM: 4 suggerimenti
1. Scaricare la lista di controllo ÖNORM 1300
ÖNORM B 1300 è una linea guida per lo sviluppo di routine di test individuali. Per facilitare il processo di ispezione, è stato creato un protocollo di ispezione completo che può servire da esempio per l’individuazione precoce di danni o difetti comuni.
➡️ Puoi scaricare le liste di controllo dagli standard austriaci qui 🔗
Questa lista di controllo ÖNORM B1300 mostra un esempio di come può essere realizzata la documentazione delle ispezioni di sicurezza degli immobili e deve essere adattata alle tue esigenze.
2. Tenere d'occhio le scadenze della documentazione e gli intervalli di ispezione
Almeno una volta all’anno, devono essere eseguite le routine di test per la sicurezza degli oggetti in conformità con la norma ÖNORM B1300.
È importante documentare costantemente i risultati di questi test e conservare i relativi registri per almeno dieci anni.
3. Esegui l'ispezione con attenzione
Per effettuare un’ispezione approfondita, è importante iniziare a esaminare le planimetrie dell’edificio esistente.
Usa le planimetrie, la lista di controllo ÖNORM e una macchina fotografica per la valutazione. Sul posto, ispeziona sistematicamente l’edificio e documenta tutti i dettagli rilevanti con delle foto.
Per gli edifici più complessi, potrebbero essere necessarie più ispezioni, poiché la lista di controllo spesso rivela ulteriori dettagli da verificare.
Ulteriori liste di controllo e modelli per il facility management sono disponibili qui.
4. Prestare particolare attenzione ai difetti più comuni
Se lavori con edifici vecchi, presta particolare attenzione alle scale e ai segni di usura. Anche gli oggetti decorativi come sculture o vasi di fiori possono essere pericolosi.
Nella gestione degli immobili le scarpe o i mobili vengono solitamente posizionati davanti alle porte degli appartamenti. Questi elementi svolgono un ruolo importante per la sicurezza degli edifici e possono rappresentare un rischio significativo in caso di danni. Sono considerati un ulteriore rischio di incendio o di inciampo.
Chi deve effettuare un'ispezione ÖNORM B1300?
Nella ÖNORM B 1300, i proprietari degli edifici sono indicati come responsabili dell’esecuzione dell’ispezione di sicurezza. Si raccomanda inoltre di nominare dei responsabili della sicurezza in modo che le ispezioni visive e funzionali possano essere eseguite da specialisti qualificati. Lo standard consente quindi un trasferimento professionale di questi compiti.
Importante
Tale trasferimento di obblighi non solleva completamente il proprietario dell’edificio dai suoi obblighi. Deve garantire il controllo e il monitoraggio dei compiti assegnati.
Quali esperti sono qualificati per effettuare le ispezioni di sicurezza degli immobili?
È richiesta una conoscenza completa nell’ambito dell’ispezione di sicurezza della proprietà. L’ispettore deve essere in grado di esaminare a fondo i componenti dell’edificio per riconoscere gli elementi difettosi o mancanti.
Questo include in particolare l’ispezione della struttura di supporto e dei componenti che formano il compartimento antincendio. I diritti di pianificazione e di calcolo sono quindi considerati un prerequisito per i vari mestieri.
Pertanto, secondo le norme ÖNORM B 1300 e B 1301, i capomastri e gli ingegneri civili autorizzati a progettare e calcolare sono considerati persone professionalmente qualificate.
Tuttavia, ciò significa che gli artigiani edili che non hanno il diritto di progettare e calcolare non sono autorizzati a effettuare ispezioni sulla sicurezza degli immobili per conto proprio.
Ai sensi del § 99 para. 3 del Trade, Commerce and Industry Regulation Act 1994, in questo caso non c’è la possibilità di avere una prova individuale della qualifica per effettuare l’ispezione di sicurezza della proprietà.
Il maestro artigiano delle costruzioni in legno è anche autorizzato a effettuare ispezioni di sicurezza sugli oggetti, ma questo è limitato alle costruzioni strutturali in legno, poiché i suoi diritti di progettazione e calcolo si applicano solo alle costruzioni in legno.
Per questo motivo è particolarmente importante che, quando scegli un esperto per i controlli di sicurezza della tua proprietà, ti assicuri che abbia le necessarie autorizzazioni di pianificazione e calcolo per i tuoi edifici e le tue strutture.
Aumenta l'efficienza della tua ispezione ÖNORM B1300 con le soluzioni digitali
L’esecuzione dei controlli di sicurezza degli immobili è spesso impegnativa e richiede molto tempo, in quanto richiede un’ampia documentazione. I rapporti finali possono essere lunghi fino a 200 pagine.
In questo contesto, strumenti digitali come Wowflow offrono vantaggi significativi, in quanto possono semplificare notevolmente il processo. Con l’aiuto di questi strumenti, i dati di ispezione possono essere registrati, documentati e presentati, con conseguente miglioramento dell’efficienza e risparmio di tempo.
Manuel Jarc, facility manager qualificato e ispettore della sicurezza degli immobili certificato per ÖNORM B1300 e B1301, utilizza Wowflow per effettuare ispezioni standardizzate. Con l’aiuto di Wowflow, può organizzare l’intero processo in modo più efficiente, dall’ispezione alla creazione del report.
Grazie a Wowflow, Manuel è in grado di creare report ampi e dettagliati di oltre 100 pagine in un solo giorno lavorativo invece dei soliti due.
Il video seguente fornisce una panoramica dettagliata di Wowflow e mostra come il software supporta in modo efficiente un’ispezione di sicurezza degli oggetti ÖNORM B1300.
Scopri le funzioni personalizzate di Wowflow per ispezioni ÖNORM ottimali
La soluzione software completa di Wowflow offre funzioni speciali per la realizzazione di ispezioni ÖNORM.
Grazie alla documentazione fotografica documentazione fotografica integrata, è molto più facile per i responsabili correggere i difetti. Soprattutto per le piccole società di gestione immobiliare, la rendicontazione digitale si rivela estremamente pratica rispetto alla tradizionale forma cartacea.
Durante l’ispezione, l’ispettore può registrare i singoli difetti come compiti per il cliente, in modo da fornire una chiara panoramica delle misure da eseguire e quando. Grazie a queste funzioni efficienti, il processo di ispezione può essere completato anche due volte più velocemente.
Ottimizza il tuo processo di ispezione con Wowflow.
Conclusione
La conformità alla norma ÖNORM B1300 e le ispezioni regolari sono essenziali per garantire la sicurezza e ridurre al minimo i potenziali rischi di responsabilità.
In qualità di proprietari o facility manager, dovreste sempre avere una conoscenza completa delle caratteristiche speciali dei vostri edifici, in modo da poter richiedere le necessarie competenze aggiuntive a specialisti adeguati.
Per ottimizzare il processo e l’elaborazione dei risultati delle ispezioni, strumenti digitali come Wowflow facilitano il processo di ispezione e consentono una documentazione ottimale.
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FAQ
Esistono corsi di formazione o certificazioni speciali per l'esecuzione delle ispezioni di sicurezza degli immobili ÖNORM B1300?
Per eseguire le ispezioni in conformità alle ÖNORM sono necessarie ampie conoscenze specialistiche. Una solida formazione come ispettore certificato della sicurezza degli immobili consente di applicare con successo questi standard e di eseguire le relative ispezioni. La Accademia TÜV Austria offre corsi di formazione qualificati a questo scopo.
La ÖNORM B1300 si applica solo a determinati tipi di edifici o a tutti i tipi di strutture?
Si applica a tutti gli edifici, indipendentemente dalla loro tipologia. Copre sia gli edifici pubblici che quelli privati. Lo standard specifica i requisiti per le prove di sicurezza degli oggetti ed è applicabile a un’ampia gamma di strutture.
Quali requisiti pone la ÖNORM B1300 per la verifica della sicurezza degli immobili?
Lo standard stabilisce vari requisiti per la verifica della sicurezza degli immobili. Questo include l’ispezione sistematica degli edifici per individuare difetti e danni, la registrazione e la valutazione dei rischi e la documentazione dei risultati.
Lo standard stabilisce anche che l’ispezione deve essere effettuata regolarmente e che devono essere adottate misure per correggere i difetti. Inoltre, vengono definiti i requisiti per la qualifica dei revisori e per il reporting.
